9月以来，房产相关新政密集出台，多地接连推出“以旧换新”购房活动，引发了网友们的广泛关注。
比如淄博、济南、深圳、广州、南京等城市，都已经开启了“以旧换新”省心购房活动。
这个消息给那些担心旧房无人问津、陷入销售困境的业主们来说，无疑带来了新的希望。
然而，在高兴之前，还有一个疑问，“以旧换新”就一定是好事吗？这背后究竟是“福利”还是“套路”？查阅了相关资料之后，有一个很关键点提醒大家，理清3点，任何套路都“坑”不到你：
第一，关于以旧换新，首先要理清换的是什么房子？
以深圳为例，业主是可以通过“以旧换新”的方式，得到一套新公寓。
而新老房屋的价值，将依据一系列标准来确定。大致的操作模式是这样的：
如果旧房子是住宅，可以委托置业顾问处理，他们来找买家，关于房子的定价和交易期限，则是以现场公布价格为准，旧房的价格是以房产所在小区的半年内成交的均价为准，如果半年内没有成交，那就以一年内成交均价为准。
至于换到的房子，可以换大户型的总裁公寓，也可以换小户型公寓或者商铺。据说这个活动刚一出来，就已经有5，6套房采取置换了。
至于坑不坑？分析几点：
第一，再老的住宅都可以对口学校，但是公寓就没这条件，如果家庭置换，孩子读书就成了个麻烦事。
第二，住宅设计一般比较合理，而且水电费更便宜，但是公寓楼不仅设计不利于居住，而且公摊大，房屋格局也不合理，这就会大大降低居住体验感。
第三，再老的住宅，只要是小区，花园绿化、休闲设施，一般都会有。但是公寓就达不到这个要求，一般公寓都位于繁忙的商业区，吵闹不说，缺乏必要的绿化和休闲设施，也无法满足家庭居住的需求。
第四，税费方面，如今为刺激楼市回暖，住宅成交还有税费减免。但是公寓不仅交易税费高，因为其弊端太多，外加房地产市场本就供过于求，将来公寓更难出售。
所以，如果是换公寓，坑不坑，看完这几点也能明白一些。
第二，关于“以旧换新”，其次要思考换新的方式。
当然，也不是所有地区的以旧换新都是“坑”，比如达州的“以旧换新”改造，就显得非常良心了。
资料显示，达州的“以旧换新”服务，主要是由具备开发建设资质的国有企业来负责的，确保了项目的专业性和可靠性。
而且，他们还提供了两种方案供产权人选择：
1.原址或就近重建
2.异地集中新建
其实两种方案从字面上就能很好的理解，咱们特别讲一讲第一个方案：原址或就近重建。
这个方案的核心就是，参与的业主可以利用原有的房产合法产权面积，来置换相等面积的新房。但是这种以旧换新，参与业主需要承担30%的建安直接费。
举个例子，如果你有一套一百平米大房子，新房的建安直接费是2500元/平方米。这就意味着，你要支付7.5万的建安直接费就可以换到一套全新的、且面积相同的房屋。
这对于老业主来说，在很大程度上减轻了经济负担。
而且更重要的是，达州在搞“以旧换新”措施时，还出台了另一个利好措施——业主可以申请提取自己及直系亲属的住房公积金，来支付“以旧换新”中个人应承担的费用。
这也就意味着，达州的“以旧换新”，几乎可以实现业主最低支出换取同面积的住宅，甚至是同一位置换取。
这样的措施，不仅考虑到了老房业主们的实际经济困难，更为他们提供了更多支持和便利。毫无疑问，达州的“以旧换新”绝对是一项利民的好措施。
第三，“以旧换新”，究竟是站在哪个角度去思考的？
要判断坑不坑，还可以分析一下，这个措施究竟是站在谁的角度为谁排忧解难。
比如淄博的“以旧换新”就和其他城市的很不相同。他们的措施中还涉及到了“购房者”、“房屋中介”、“开发商”三个对象。
具体的流程是：
首先，房地产经纪机构与意向客户沟通置换需求，一旦达成共识，就可以签订房地产经纪服务合同，客户将访问合作的新房楼盘，来选择他们心仪的新房。
然后，房地产开发企业、房地产经纪机构和意向客户签订三方协议，并由客户向新房项目交纳新房意向订金；
接着，房地产经纪机构就帮客户销售旧房。
当然，为了加快旧房销售，开发商还将提供营销费用，用于旧房的装修和宣传活动，包括保洁和短视频制作。这些费用则由开发商和经纪机构共同承担，购房者无需承担违约风险。
总体来说，淄博的这个措施也是不错的，毕竟也是站在消费者的角度来考虑来考虑问题。
不过，最后交易价格如何，就很难确定了，而且从一些中介人那里得知，即使是这种方案，最后的交易价可能也会远低于预期。
而且，值得一提的是，关于以旧换新，还是要考虑到法律风险问题。
既要仔细理解整个交易流程，并严格检查所有书面文件，还要确保所有承诺都被明确地写入合同。
而且，还有律师提醒，虽然说是房屋“以旧换新”，但是从法律关系的本质来说，就是两个房屋的买卖，即卖掉旧房子，买一个新的房子，而且基本上是同时交易、相互交错、相互依托，也就是通常所说的连环单，其风险在于任何一个环节出了问题，都会影响两个房子买卖合同的履行。
而根据合同的相对性原则，法律责任是避免不了的。所以，交易风险如何控制是个关键问题。
此外，还有律师建议，即使是以旧换新，也尽量选择现房，因带领它比期房的风险更小。
总之，通过现有的一下城市打出的以旧换新策略来看，除了有些地区采取的是住宅换公寓的套路外，绝大多数城市推出的“以旧换新”还是挺良心的。
只是以旧换新也要考虑到一些风险问题，既需要有详细的书面合同，同时自己也要懂得规避风险，比如避免陷入烂尾风险，落个老房新房一场空。
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